En el citado informe, sobre el mercado actual de los centros comerciales en España, situación y perspectivas,  JLL, tras pintar el  cuadro macroeconómico que padecemos, que evitamos recordarle al lector, por motivos piadosos, analiza su repercusión en el negocio de  retail, tanto en los centros comerciales como en los locales de calle.

En relación a los centros comerciales, venimos de un año record en la promoción, nada menos que 33 centros comerciales fueron inaugurados el año pasado, que aportaron una superficie bruta alquilable, SBA, de 1.195.000 metros cuadrados , incluyendo en esta cifra las seis ampliaciones que se concluyeron. No obstante, los formatos que más han crecido en 2008 fueron: el de Outlet, con las inauguraciones de La Noria en Murcia y Outletuy en Pontevedra; Parques de Medianas, con 8 parques y más de 150.000 metros cuadrados y Centros Grandes, con 6 inauguraciones.

La situación económica en la que ya estábamos inmersos en 2008, a primera vista no parece que hiciera mella, en la actividad promotora, aunque un análisis más detenido nos muestra que debido al dilatado periodo de tres a cinco años, que tarda un centro en abrir sus puertas desde que empieza a gestarse, todos ellos estaban muy avanzados para que la situación económica sobrevenida afectara a su desarrollo, además de que parte de la superficie que tenía prevista su apertura en 2007 se retrasó, produciendo un ligero repunte en las inauguraciones de 2008.

La caída de ventas, pero no tanto de las afluencias,  apuntan a un descenso en la compra media. Así, comienzan un periodo en que el desafío de una buena gestión de los centros será crucial para conseguir mantener el nivel de afluencias y ventas de los centros.

SITUACIÓN ACTUAL

En enero de 2009, la industria de los centros comerciales contaba con 14.281.000 metros cuadrados de SBA, repartidos en 613 centros comerciales. En el conjunto nacional, la densidad es de 309 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, dato que nos permite comprarnos con otros países europeos, donde España ocupa el noveno lugar, por detrás de países como Reino Unido, Holanda o Portugal.

El  sector de centros comerciales en España ya ha entrado en su madurez, ayudado por una gran bonanza económica y expansión comercial durante los últimos 8 años: gran disponibilidad de crédito y buenas expectativas económicas.

Aunque la situación económica actual y sus expectativas están cambiando radicalmente el modelo de negocio de la promoción de un centro comercial, es significativo el gran número de proyectos que ya han comenzado su desarrollo,  desde hace algunos años, y prevén seguir adelante. Hasta finales de 2011,  se han detectado unos 0,9 millones de metros cuadrados de proyectos seguros, casi 1,9 millones de metros cuadrados  de proyectos probables y que en su conjunto equivaldrían a un incremento del 20 por ciento de SBA existente, que llevarían la superficie total  a 17 millones de metros cuadrados.

Si además se añaden los proyectos considerados como posibles, se estaría alcanzando casi los 19 millones de metros cuadrados,  que supondría un 33 por ciento de incremento de SBA en España. No obstante, en la mayor parte de las estimaciones del informe no se tienen en cuenta estas últimas superficies, al ser muy poco probables en el contexto actual.

Así, teniendo en cuenta únicamente los proyectos seguros y probables, las Comunidades que protagonizarán los mayores incrementos hasta 2011 son, Extremadura con un 70%, Galicia, Andalucía y Cantabria.

Por volumen de superficie las provincias que más superficie tienen en proyecto son Madrid, Cádiz, Sevilla, Barcelona, Valencia, A Coruña y Alicante.

Entre los principales proyectos pendientes para lospróximos 3 años se encuentran el Parque Jerez en Jerez de la Frontera, con más 150.000 metros cuadrados , Faro Bahía de Altarea, en Puerto Real, Cádiz, con 50.000 metros cuadrados , Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz con 56.000 metros cuadrados , Parque Marítimo Jinamar de Erosmer Iberica, en El Telde, Las Palmas,  con más de 100.000 metros cuadrados , Torrecardenas de Bogaris en Almería, con 68.500 metros cuadrados , o Las Playas de Auchan con 85.000 metros cuadrados en Orihuela, Alicante.

En cuanto a los formatos previstos hasta 2011, se detecta que 1 de cada 4 proyectos será un parque de medianas. A esta tipología le sigue los centros medianos y los pequeños. Asimismo, destaca el menor número de proyectos muy grandes.

En general, los proyectos previstos hasta 2011 no ofrecen grandes novedades conceptuales. No obstante destaca el Centro Comercial previsto por ING en Torrejón de Ardoz destinando 33.000 metros cuadrados íntegramente al hogar y la decoración. También el centro comercial y de ocio Splau en Cornella de Llobregat, que se atreve con una gran oferta de ocio en la cual destaca el operador La Ciudadde los Niños, similar al concepto  Micrópolix, recientemente inaugurado en Alegra, en San Sebastián de los Reyes. Continuarán las ampliaciones como medio para reposicionarse y las segundas fases como estrategia de desarrollo, no obstante comparado con los últimos años, se verán menos proyectos de este tipo, aunque se prevé que cobrarán una mayor importancia a largo plazo.

Cada vez aparecen menos proyectos nuevos, lo cual se interpreta como los primeros signos de moderación. La disponibilidad de huecos comerciales es menor y la insistencia de los promotores de desarrollar proyectos más fuertes que el de la competencia, comienza a debilitarse, principalmente por la caída de la demanda por parte de algunas locomotoras y operadores que empiezan a analizar los efectos de canibalización de sus propias tiendas.

No obstante, hay dos factores que están afectando fuertemente estas previsiones.

En primer lugar, la demanda de los operadores está cayendo al mismo ritmo que las ventas minoristas o la confianza del consumidor. Lógicamente esto está complicando, como nunca antes, la comercialización de los proyectos. Los promotores no logran llegar a sus expectativas de rentas ni tampoco a sus previsiones de plazos.

En segundo lugar, las limitaciones crediticias también están afectando a todos aquellos proyectos que no tuvieran la financiación cerrada con anterioridad. También limita aún más, las posibilidades de expansión de los operadores.

Todo esto, se mezcla con el elevado precio por el que en general la mayor parte de promotores han comprado sus suelos, precio que no está acorde a las decrecientes expectativas de negocio. Por tanto, los promotores que compraron a un precio demasiado elevado tienen un grave problema, que previsiblemente desencadenará en alguna de las siguientes situaciones:

      1. Los proyectos en construcción, lo más probable es que abran con retrasos y con un porcentaje de localesvacíos más alto que lo previsto en años anteriores. El nivel de rentas también sería más bajo. En muchos casos, el valor del centro en la apertura sería menor que el coste de su desarrollo.

2. No se ha iniciado la construcción, si no tiene la financiación, necesitará contar con un alto porcentaje de locales comercializados para conseguirla. Si no lo consigue por intentar mantener las rentas en niveles altos, es posible que prefiera desarrollar el proyecto más adelante, cuando el mercado se normalice.

3. El promotor cuenta con una opción de compra con alguna cláusula de salida. En este caso se intentaría renegociar el elevado precio del suelo y si no se llega a un acuerdo, se saldría sin dudar.

Aunque ya se ha tenido en cuenta en las cifras analizadas, es probable que el resultado de estos factores de lugar a mayores retrasos en las previsiones de apertura de la mayor parte de proyectos.

Así, llegando un poco más lejos, se prevé que no aparecerán nuevos proyectos hasta que se olviden los precios del suelo de los últimos años y se entienda que el valor del mismo se estima en función de las expectativas de ingresos que pueda generar, teniendo en cuenta el riesgo que conlleva poder conseguirlo.

Limitadas las posibilidades de crecer por parte de muchos promotores, la gestión de los centros va creciendo en importancia. En muchos casos, esto da pie a posibles renovaciones de Centros o ampliaciones de su superficie.

Con esta situación la directiva Bolkestein parece estar pasando a un segundo plano de importancia, sin embargo a finales de 2009, todas las comunidades autónomas deberán haber terminado su adaptación de sus respectivas leyes de comercio. Aunque todavía no está claro cómo cada Comunidad adaptará sus leyes, deberán abrirse muchas puertas actualmente casi cerradas.

Se  prevé que los mayores cambios se vean en Cataluña, Baleares y Castilla y León, ya que son las actualmente más restrictivas y que además cuentan con las densidades de superficie comercial más bajas en España. No obstante estos cambios se verán en nuevos proyectos con previsiones de apertura de entre 2 a 5 años a partir de 2010.

INFLUENCIA DE LAS VENTAS EN EL COMPORTAMIENTO DE LOS RETAILERS

Durante 2008, las ventas han caído en general en todas las actividades comerciales, según muestra el INE. Por tanto, el bajo consumo, el endurecimiento de la financiación y en general las frágiles expectativas de futuro, están frenando vertiginosamente la expansión de los operadores tanto en los Centros Comerciales como en los locales en calle.

Esta situación también ocurre en el resto de países de Europa, en Reino Unido es donde más se ha reducido la demanda, seguida de España, Irlanda y Portugal.

Los operadores comienzan a gestionar mejor sus tiendas actuales, reduciendo al máximo sus costes y en algunos casos cerrando los peores locales de sus portfolios. Igualmente su expansión está siendo mucho más selectiva fijándose en centros consolidados o en los proyectos con mayor potencial. Así, los proyectos secundarios son los que más están notando esta caída.

Algunos operadores aprovechan la situación para expandirse y sólo lo harán en condiciones realmente ventajosas para ellos, ejerciendo una gran presión a los promotores.

En el caso de los parques de medianas, la demanda de lo principal se ha moderado y por lo general los operadores buscan las oportunidades en los parques secundarios huyendo de los precios elevados de los primeros. Por otro lado los operadores de medianas de mayor tamaño siguen estando activos e intentando aprovechar esta coyuntura para incrementar su cuota de mercado.

En cuanto a los operadores más activos se encuentra H&M, Sport Zone, Mango Men, Orange o Primark. Otros empiezan ahora su expansión en el mercado español como Blanco Men, Marwa, Worten o G-Star.

También están surgiendo nuevas marcas, principalmente especializadas en Moda o Belleza, como Uterqüe, del grupo Inditex, y Mango Touch especializados en accesorios, Avanti, segunda marca de C&A, o Fashionkids y el nuevo concepto de Imaginarium 08, dedicados al sector infantil.

Los operadores orientados a los precios ajustados, supermercados de descuento y las tiendas outlet han mejorado en general sus resultados en el último año, ante un consumidor orientado al ahorro.

En este sentido se han creado nuevos operadores orientados a ropa de descuento como Koodza, segunda enseña de Decathlon,  o Coctel Children. En esta línea, también está en crecimiento la comida rápida, así lo refleja el aumento de un 7% en el beneficio que obtuvo McDonalds durante 2008.

Un detalle bastante significativo es el cambio en la demanda de los hipermercados, los cuales son mucho más selectivos y empiezan a no estar interesados en prácticamente cualquier ubicación y, están reduciendo el tamaño de sus superficies. Esto viene producido por las caídas generalizadas en las ventas de los productos no vinculados a la alimentación, que son además los que cuentan con un mayor margen de beneficio.

Se prevé que se produzcan más operaciones de compra de cadenas, como la que se produjo durante 2008, de Boulanger por parte de la portuguesa Sonae para expandir su marca Worten.

EFECTO EN LAS RENTAS DE ALQUILER

Durante 2008 se empezó a notar algún cambio en el nivel de rentas en centros y parques secundarios, al igual que en la mayoría de los per - alquileres de proyectos en desarrollo, lo cual se fue acentuando con el paso de los meses. Los mejores centros y parques han mantenido estables sus niveles.

Tras experimentar sus niveles máximos durante 2007 y la mitad de 2008, las rentas prime se han reducido aproximadamente un 8% en un año.

Así, teniendo en cuenta el descenso de las ventas y el gran número de proyectos todavía por desarrollar, se prevé que este descenso de rentas continúe durante este año, que se hará notar especialmente en los parques de medianas, cuyos nuevos proyectos, además, son los más numerosos.

Desde finales de 2008, la situación es complicada en aquellos centros comerciales donde las ventas han bajado más. Aumentan las renegociaciones de las rentas para evitar elevar demasiado las tasas de desocupación, que en general están subiendo. Estos descuentos son difíciles de medir, aunque lo más habitual es que se analice caso por caso y se negocie una bonificación de la renta durante un año.

Los  propietarios también están intentando ayudar a los operadores mediante una mejor gestión de los costes, limpieza, seguridad, marketing, etc. para reducir lo más posible las cargas comunes que los operadores también tienen que pagar mensualmente.

Esta situación está ocurriendo igualmente en el resto de Europa, alcanzando los niveles más altos en algunos de los países emergentes del centro y del este.

Sin embargo, las situaciones más difíciles se están produciendo en los nuevos proyectos donde parece que todo el sufrimiento que están padeciendo los operadores obligados a grandes descuentos para conseguir vender, lo están trasladando a los promotores. Así las negociaciones de los arrendamientos se están endureciendo cada vez más, produciendo reducciones de rentas, incrementos de aportaciones del promotor a las obras del operador, mayores posibilidades de salida de los contratos, ampliación de los periodos de carencia de renta o de bonificaciones e incluso, en algún caso, se plantea una renta variable sin una renta mínima garantizada.

EL INVERSOR SE VUELVE OPORTUNISTA

La crisis financiera, el descenso de los valores de los inmuebles, aumento de la oferta y el deterioro del mercado de los operadores son los temas de discusión dominantes en los mercados de inversión europeos y por supuesto españoles. Sin embargo, sí que hay un consenso en que no hay ningún mercado o sector que haya conseguido eludir una corrección significativa en la actividad de inversión.

El endurecimiento de las condiciones para el crédito es uno de los factores que más está afectando la inversión.

Desde que esta realidad se inicio en el verano de 2007, el capital disponible ha disminuido a nivel global y la valoración del riesgo en los productos inmobiliarios se ha incrementado. Así se han reducido el ratio préstamo a valor y entidades financieras demandan márgenes de 150 a 250 puntos básicos por encima del Euribor a 12 meses.

Aunque actualmente el Euribor está relajando la tensión crediticia, durante la mayor parte de 2008, este índice tocó máximos históricos lo cual complicó aún más las operaciones.

Aunque estos factores son comunes en toda Europa, las características propias de España han creado más incertidumbre en los inversores. La crisis del ladrillo y el paulatino descenso de las expectativas de crecimiento fue lo que más hizo incrementar la incertidumbre y la desconfianza en la economía española. A finales de año se empezó a confirmar la tendencia bajista del consumo y el empleo lo cual solo ha hecho que aumenter la percepción del riesgo en los productos inmobiliarios.

El incremento de los concursos de acreedores en las inmobiliarias aunque no deberían tener efecto directo en el sector retail, si que sirven para bajar aún más la confianza de inversores.

La inversión en Retail ha caído durante 2008, aunque no tanto como cabría esperar. Por un lado el descenso en el número de operaciones se ha reducido a más de la mitad, pasando de 42 a 20 operaciones en el año. Por otro, aunque si que se ha producido un descenso en los valores el volumen de inversión en Retail solo ha caído un 10% con respecto al año anterior, alcanzando los 1.641 M€, lo cual contrasta con la reducción de un 54% registrada a nivel europeo.

Este relativo alto nivel de inversión, teniendo en cuenta el difícil 2008, se ha producido por dos grandes operaciones ocurridas durante el año, las cuales prácticamente supusieron la mitad de la cifra de inversión. Por un lado Metrovacesa vendió dos centros comerciales a Unibail-Rodamco, La Maquinista en Barcelona y Habaneras en Torrevieja, Alicante, por un total de 424 M€. Por otro lado Eroski en una operación de sale-and-leaseback vendió un portfolio de 12 hipermercados a Topland por 361 M€.

Esta última operación de sale-and-leaseback confirma la tendencia del mercado en este sentido como forma para los operadores de conseguir una mayor liquidez, la cual a supuesto un 30 por ciento del volumen total.

Otras operaciones cerradas por encima de los 100 millones de euros incluyen la compra por Metrovacesa del proyecto del centro comercial Vilamarina a Sacresa, apertura 2009, dentro de una operación interna de las compañías y la venta del 41,5 por ciento de la participación de British Land en Nueva Condomina a Henderson, cuya operación se gestó durante 2007.

Los centros comerciales siguen acaparando la mayor parte del volumen de las compraventas, un 56% del total, aunque esta cifra ha sido menor que otros años al desvirtuarse por la elevada proporción del 22% de la operación de hipermercados de Eroski.

La variedad de producto en el mercado se incrementó paulatinamente durante 2008. Mucho producto de calidad ha salido al mercado lo cual hace unos años hubiera sido difícil de poder optar. Igualmente, la mayor parte del producto secundario se ha ofrecido al mercado pasando de manos muy rápidamente pero sin mucho resultado, la sensación general es que se ha “quemado” mucho producto.

El incremento de la oferta se ha producido por la falta de liquidez reinante en el mercado, vivida con mayor intensidad entre aquellos propietarios muy expuestos al sector de la vivienda.

Otra razón para este incremento ha sido el descenso del valor de los inmuebles y en general de las empresas con un alto nivel de apalancamiento, lo cual ha hecho que la presión de los bancos fuerce a situaciones extremas. Tal podría ser el caso de Riofisa, cuyo portfolio fue ofrecido al mercado sin éxito todavía.

Durante 2008 el descenso de los valores del producto en retail ha sido generalizado, básicamente por un agresivo ajuste de las rentabilidades que ha continuado durante el primer trimestre de 2009. Desde el techo tocado a principios de 2007 en cuanto a las rentabilidades iniciales netas en retail llegando a 4,5-4,75 por ciento o menos para centros comerciales y medianas individuales, se ha pasado a que los inversores valoren los productos prime en una rentabilidad a partir del 6,25-6,5 por ciento.

El escaso número de transacciones impide llegar a un consenso en cuanto al precio de los inmuebles, lo que lleva a pensar que el suelo del mercado todavía está por delante y los valores todavía caerán más. Los límites de precio que están situando más a los inversores y los agentes en general, son las ofertas rechazadas.

Un movimiento de rentabilidades de 200-225 puntos básicos, como ha sucedido en el mercado, es equivalente a un cambio en el valor de los activos de entre el 20 y el 30 por ciento, según si se trata de un producto prime o secundario.

De esta manera los inversores todavía se encuentran con la visión de “en 6 meses valdrá menos” lo que está produciendo que se analice mucho producto pero con pocas expectativas de cerrar laoperación.

Otra situación que está sucediendo en retail, al igualque en otros mercados inmobiliarios, es el incremento de inmuebles en propiedad de los bancos tras ejecutar las deudas a los promotores. Así, aunque estas entidades van creando sociedades de gestión inmobiliaria orientados especialmente a la vivienda, la verdad es que en el caso de los centros comerciales suele ser más fácil externalizar su gestión y venta ya que se trata de un mercado muy especializado.

En general, la atención de los inversores se está centrando en inmuebles prime en las ciudades más importantes. Básicamente se sienten alarmados por la caída de ventas y desconfían de la sostenibilidad de algunos proyectos.

Por tanto, se intenta evitar el riesgo lo más posible por lo que se centran en inmuebles con ingresos seguros y de larga duración.

Las operaciones de gran volumen se pagan con un mayor descuento que antes ya que es más complicado conseguir grandes sumas de capital.

El precio relativo será una tendencia clave a medida que el mercado continúa con el ajuste de precios. Los inversores pasan a ser más oportunistas, buscando inmuebles donde su precio ha cambiado más. En este sentido muchos inversores internacionales están dirigiendo sus esfuerzos a Reino Unido que es donde parece que el precio ha bajado más según su potencial. Esto está haciendo caer los precios en el resto de Europa y previsiblemente España junto con Irlanda serán los siguientes países en poder atraer la inversión ya que son los que están cayendo con mayor fuerza.

La financiación seguirá restringida durante 2009, lo que seguirá complicando las operaciones de gran volumen. Esta restricción se acentuará aún más en la promoción de proyectos y en la compra de suelo, las cuales deberán contar con un nivel de comercialización elevado para poder conseguirla.

El ajuste en el precio del suelo ya se empieza a notar, no obstante todavía queda un largo recorrido hasta que se olviden los precios de hace unos años basados en la especulación de un mercado en crecimiento. Los propietarios comienzan a entender que la valoración correcta de sus suelos, depende del riesgo asociado del flujo de caja del proyecto que se pretenda desarrollar, el cual en este momento, es elevado.

A pesar de los ajustes ya realizados hay todavía una gran diferencia en las expectativas del precio entre el vendedor y el comprador. Se prevé que el valor de los activos continúe en descenso durante 2009, aunque en este caso, debido a un ajuste en las rentas más que en las rentabilidades que ya han sufrido fuertes correcciones durante los últimos 12 meses.

Las medianas superficies y las operaciones de sale and leaseback serán analizadas con especial interés puesto que no suelen suponer un volumen alto y además cuentan con contratos de arrendamiento de mayor duración, que aseguran la recurrencia de las rentas en un período de tiempo complicado.

¿Que tendrá que ocurrir en el mercado para que se estabilice?

       1) El sector financiero debe salir de los problemas de liquidez y la desconfianza actual. Para lo cual, las entidades financieras tendrá que asumir perdidas y fijar un valor correcto a sus activos. El incremento de morosidad no ayudará en este proceso.

2) Los actuales propietarios deben asumir las pérdidas de valor y fijar un precio acorde al mercado. En este proceso muchos propietarios no podrán aguantar los problemas de liquidez y la presión financiera, por lo que se prevé un alto número de concurso de acreedores.

3) El consumo debe volver a cauces de crecimiento, lo cual no ocurrirá hasta que se toque suelo y la economía se reactive.

A pesar de la duda sobre el valor, las características de los activos de retail en España siguen representando una inversión sólida y suponiendo una mejor opción de inversión que otros mercados y sectores, ya que se beneficia de revisiones de renta anual y de contratos largos y bien estructurados.

Las oportunidades de inversión de retail en España serán aprovechadas por quien sepa diferenciar las características entre un proyecto y otro y además tenga una visión a medio y largo plazo ya que las perspectivas a partir de 2011 es todavía fuerte.

Spanish Real State 27/03/2009